Закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" позволяет садоводам, дачникам и огородникам найти ответы на актуальные вопросы деятельности своих организаций, в частности, по организации и формам садово- дачно-огороднических образований, правам и обязанностям их членов, управлению, землепользованию, застройке территорий и многие другие.
В статье 1 приводятся основные понятия закона. Они имеют не только пояснительное, но и определенное правовое, нормативное значение. Например, понятие "огородный земельный участок" по своему правовому содержанию существенно отличается от понятия садового или дачного участка. При применении они могут быть отнесены к частному жилищному фонду. Очевидно, на практике эти определения закона используются в самом широком спектре, начиная от выбора формы образования объединения до составления различного рода договоров, писем, заявлений, рассмотрения споров в суде, и только в том правовом смысле, в котором они строго обозначены законом и не подлежат двойному толкованию.
Садовые, огородные и дачные земельные участки могут находиться в пользовании граждан на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или по договору аренды. Основной целью использования садового или огородного участка является выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. Дачный земельный участок предназначен для отдыха. В связи с этим под дачное строительство, как правило, предоставляются земли несельскохозяйственного назначения. Использование земельных участков не по целевому назначению, например, для размещения на них складских, производственных построек и механизмов, торговых точек и т.п. законом не допускается.
На садовом земельном участке граждане имеют право возвести жилое строение без права регистрации проживания (прописки) в нем и хозяйственные постройки. На дачном земельном участке можно возводить жилое строение с правом регистрации (прописки) или без права регистрации. Право регистрации граждан в жилом строении на дачном участке должно быть закреплено в учредительных документах дачного объединения и утверждено при его государственной регистрации. В таком случае дачные дома включаются в частный жилищный фонд со всеми вытекающими отсюда последствиями.
На огородных земельных участках администрацией района может быть разрешено возведение некапитальных строений, т.е. временных, не предназначенных для проживания, в зависимости от того, в какой зоне данного региона предоставлен участок, на землях сельскохозяйственного или иного назначения и на какой срок Строительство сооружений капитального типа на огородных участках закон запрещает.
Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение может быть создано только гражданами. Юридические лица не вправе быть учредителями или участниками (членами) объединения. Объединение осуществляет свою деятельность для содействия своим членам в ведении садоводства, огородничества и дачного хозяйства и не преследует цель получения прибыли. Однако действующим законодательством некоммерческим организациям разрешается осуществлять сделки коммерческого характера для достижения своих уставных целей.
Вступительные и членские взносы в садоводческом, огородническом и дачном объединении предназначены для покрытия расходов по оформлению документов, содержанию своего хозяйства. Такие взносы не могут быть востребованы гражданами в случае прекращения своего членства в объединении.
Понятие целевые взносы применимо только для некоммерческого товарищества и партнерства, поскольку их правовой статус отличен от потребительского кооператива, в котором вместо целевых взносов его члены вносят паевой и дополнительный взносы.
Целевой и паевой взносы -- это материальные вложения долговременного характера, направленные на приобретение и создание объектов общего пользования: водопровода, строительство дорог, электрификации территории объединения, возведение дома для сторожа, правления и т. д. Эти взносы могут быть возвращены члену объединения в случае прекращения членства в порядке, предусмотренном учредительными документами.
Что касается дополнительных взносов, то они вносятся членами потребительского кооператива для покрытия образовавшихся убытков своей организации. Причем, если в установленные сроки кооператив не может удовлетворить предъявленные к нему требования кредиторов, то член кооператива несет субсидиарную ответственность, т.е. дополнительную к ответственности кооператива по его обязательствам, в пределах невнесенной части своего дополнительного взноса (ст. 116 ГК РФ). Из этого положения закона можно сделать вывод: если дополнительные взносы предназначались для создания или приобретения имущества общего пользования, они могут быть возвращены члену кооператива при выходе из него. При ином назначении дополнительных взносов, например, для погашения задолженности за потребление кооперативом электроэнергии, уплаты штрафа т. п., они не возвращаются, поскольку носят в таких случаях характер текущих расходов.
Статья 2 определяет предмет регулирования и область действия закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Этим законом можно пользоваться как ранее созданным садоводческим, огородническим и дачным товариществам и кооперативам, так и вновь создаваемым. Закон использует положения других отраслей права, однако при решении отдельных вопросов все же необходимо обращаться к тем конкретным нормам иных отраслей права, которые более детально регулируют возникшие отношения. Например, трудовые отношения с наемными работниками следует строить в соответствии с нормами КЗоТ РФ, а земельные отношения закон регулирует в той мере, в какой они не решены земельным законодательством. В статье 3 как раз и говорится, что ведение гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществляется в соответствии с гражданским, земельным, градостроительным, административным, уголовным и иным законодательством РФ, нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления. Какой конкретно нормативный акт необходимо применить в каждом случае определяется существом сложившихся отношений. Допустил землепользователь захламление своего участка - применяется административное законодательство, совершили должностные лица объединения растрату или хищение общего имущества, причинившее существенный вред организации - применимо уголовное законодательство.
Закон предусматривает различные формы садоводческих, огороднических и дачных объединений. В зависимости от поставленных целей и задач, расположения земельных участков, уровня развития инфраструктуры своего региона, целесообразности и иных факторов граждане могут создавать для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы или некоммерческие партнерства.
Некоммерческое товарищество -- объединение граждан, имущество общего пользования которого, приобретенное или созданное за счет целевых взносов, является совместной собственностью всех членов товарищества. Товарищество может распоряжаться совместной собственностью своих членов лишь по их согласию. Поскольку такое согласие предполагается независимо от того, кем из членов товарищества совершается сделка по распоряжению имуществом (ст.253 ГК РФ), закон относит принятие решений об использовании имущества объединения к компетенции общего собрания товарищества (п.10 ст.21). Это положение должно быть отражено в Уставе товарищества. В случае выхода из товарищества, его член вправе выделить свою долю из общей совместной собственности и получить ее. В таких случаях порядок определения доли каждого из участников в праве на общее имущество указывается в учредительных документах товарищества (Уставе, учредительном договоре). Имущество, созданное или приобретенное за счет специального фонда, образуемого за счет вступительных и членских взносов, является собственностью товарищества в целом как юридического лица и разделу не подлежит. Например, стоимость приобретенного за счет членских взносов противопожарного оборудования, мебели для дома правления, иного имущества общего пользования бывшему члену товарищества не компенсируется. Член товарищества не отвечает по обязательствам товарищества, а товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
Статья 116 ГК РФ определяет потребительский кооператив как добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Имущественный паевой взнос не обязательно может быть передан кооперативу в денежном выражении, но также в виде ценных бумаг, зданий и сооружений, земельных участков, иного имущества в том его понятии, которое дается в статье 138 ГК РФ. Созданное таким образом имущество, является собственностью кооператива как юридического лица. Порядок и условия выделения причитающейся члену кооператива доли из общего имущества кооператива в случае выхода из его состава предусматривается учредительным договором (п.2 ст.52 ГК РФ).
Статья 8 Закона РФ "О некоммерческих организациях" наделяет некоммерческое партнерство тем признаком, что так же, как и в потребительском кооперативе, имущество, переданное партнерству его членами, является собственностью партнерства. Однако если члены партнерства не отвечают по его обязательствам, а партнерство по обязательствам его членов, то члены потребительского кооператива обязаны покрывать убытки кооператива и нести дополнительную ответственность по его обязательствам в размере дополнительных взносов.
Действующие ныне садоводческие товарищества наиболее близки по форме садоводческим некоммерческим товариществам, поэтому при отсутствии у садоводов желания реорганизовать свое товарищество в потребительский кооператив или в партнерство необходимо лишь внести изменения в свои уставы, приведя их в соответствие с действующим законодательством.
В статье 6 место нахождения садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения определяется местом его регистрации. Регистрация предприятий и различного рода организаций и объединений производится по их юридическому адресу в районе их деятельности. Юридическим адресом может быть адрес непосредственного места расположения некоммерческого объединения или адрес иного предприятия, учреждения, организации; арендованного или приобретенного в собственность нежилого помещения, а также квартиры, при условии согласия на это всех проживающих в ней и использования только для юридического и почтового адреса, исключая иные цели, не связанные с проживанием. В связи с этим возможен такой вариант, когда регистрация объединения производится в одном месте, а земельные участки расположены в другом. Конечно, целесообразнее осуществить регистрацию по юридическому адресу по месту расположения земельных участков, поскольку вся деятельность некоммерческого объединения связана с использованием земли и многочисленные органы государственного контроля располагаются в районе предоставления участков.
С момента государственной регистрации садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение приобретает статус юридического лица, правовое положение и полномочия которого также изложены в Законе РФ "О некоммерческих организациях" и главе четвертой ГК РФ. Объединение вправе совершать от своего имени любые сделки, не запрещенные действующим законодательством, для достижения своих уставных целей. Постановлениями Правительства РФ от 27 мая 1993 г. № 492 "О полномочиях органов исполнительной власти краев, областей, автономных образований, городов федерального значения по лицензированию отдельных видов деятельности" и от 24 декабря 1994 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" определены перечень и порядок выдачи лицензий для таких видов деятельности, на осуществление которых необходимо специальное разрешение. Сделка, совершенная объединением вопреки своим уставным задачам (внеуставная сделка), является недействительной (ст. 173 ГК РФ).
Закон позволяет обратиться объединению в суд за защитой своих прав. Решения властей, которые носят нормативный характер, т.е. устанавливают какие-либо общие права и обязанности для организаций, поименно не названных, могут быть оспорены в суде общей юрисдикции (ст.13 ГК РФ). Ненормативный акт органов государственной власти или местного самоуправления, принятый в отношении конкретного объединения, но не в его интересах, может быть признан недействительным полностью или в его части по решению арбитражного суда (ч.2 ст.22 АПК РФ).
Владельцы индивидуальных земельных участков, расположенных на территории некоммерческого объединения, могут и не быть членами объединения и вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке (статья 8). В таких случаях действие устава объединения не распространяется на граждан, ведущих самостоятельное хозяйство на своем земельном участке. Индивидуальные пользователи земельных участков обязаны лишь выполнять требования законодательства по целевому использованию земли, соблюдению правил планировки и застройки участка, противопожарные и санитарные нормы и не нарушать общественный порядок. С объединением их связывают договорные отношения по пользованию объектами инфраструктуры некоммерческой организации и предоставлению услуг. Закон говорит об обязанности объединения заключить договор с лицом, не являющимся членом объединения и ведущим индивидуальное хозяйство, но не указывает на аналогичную обязанность такого лица. Если садовод или дачник не пользуется объектами инфраструктуры объединения и его услугами, то он может и не заключать такой договор. Однако представить такую ситуацию на практике невозможно. Поскольку заключение договора с лицом, ведущим индивидуальное хозяйство, обязательно по закону, а такой гражданин в свою очередь обязан вносить соответствующую плату, то в случае отказа от заключения договора одной из сторон, спор может быть решен в судебном порядке, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (ст.445 ГК РФ).
К договору применимы общие положения о договоре, предусмотренные подразделом 2 Гражданского кодекса РФ. Договор составляется в письменном виде в двух экземплярах по экземпляру для каждой из сторон и подписывается от имени объединения его председателем и самим гражданином, скрепляется печатью объединения и подписью гражданина. Заключить договор от имени объединения может иное лицо по доверенности председателя. Предметом договора является предоставление владельцу земельного участка права пользования объектами инфраструктуры (инженерных сетей, дорог), расположенных на территории объединения, и другим имуществом общего пользования на возмездной основе. Средства, полученные за пользование объектами инфраструктуры и иным имуществом общего пользования, их содержание и ремонт, возведение новых объектов общего пользования направляются на целевое финансирование объединения, как некоммерческой организации, не занимающейся хозяйственной (предпринимательской) деятельностью и не имеющей оборотов по реализации продукции (работ, услуг). В договоре предусматривается также оплата услуг объединения, предоставляемых лицу, ведущему индивидуальное хозяйство (сбор средств за пользование электроэнергией, работу сторожа, на оплату налогов, и т.д.), ответственность сторон, срок и порядок внесения платежей и, самое главное, их размер. Цена договора устанавливается соглашением сторон, а в тех случаях, когда владелец индивидуального участка вносит в кассу объединения прежние целевые взносы, затраченные на создание объектов общего пользования, то размер платежей не может превышать размера членских взносов членов объединения.
Закон предусматривает обязанность садовода, огородника, дачника, ведущего индивидуальное хозяйство, платить за пользование имуществом общего пользования, но не целевые взносы. Обязанность уплаты целевых взносов лицом, ведущим индивидуальное хозяйство, в размере, определяемом решением общего собрания, может быть предусмотрена в договоре. В противном случае при увеличении количества объектов общего пользования и их стоимости необходимо вносить соответствующие изменения в действующий договор или составлять новый. Разногласия по условиям договора, возникшие у сторон, передаются в суд, который своим решением определяет условия договора и устраняет эти разногласия (ст.446 ГК РФ). Договор заключается на срок, определяемый соглашением сторон, и может считаться продленным на неопределенный срок, если стороны удовлетворены прежними условиями договора и не выразили иного мнения. Иски сторон по разногласиям, возникшим при заключении договора, или о понуждении заключения договора, или о взыскании неплатежей, рассматриваются судом по месту нахождения ответчика (его регистрации).
Статьей 13 закона предусматривается два основания для отказа в предоставлении земельного участка: когда гражданин имеет на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования садовый, огородный или дачный участок и предоставление нового земельного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земли или гражданин совершил сделку по отчуждению ранее предоставленного ему бесплатно участка. Таким образом, если совокупный размер имеющегося у гражданина земельного участка и вновь предоставляемого не превышает предельного размера, то основание к отказу в предоставлении участка отсутствует. Например, предельный размер земельного участка, предоставляемого для ведения садоводства, в данной области определен в 12 соток. В собственности гражданина уже имеется участок размером 6 соток. В таком случае ему возможно предоставление участка не более 6 соток. Закон предусматривает также отказ в предоставлении земельного участка только в случае отчуждения ранее бесплатно предоставленного государством участка земли, но не приобретенного гражданином в собственность по иным основаниям (по договору купли-продажи, мены, дарения или по наследству). Отказ в предоставлении земельного участка может быть обжалован в суд по месту нахождения местной администрации.
После формирования персонального состава садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, государственной регистрации избранной гражданами формы объединения, утверждения проекта организации и застройки территории объединения и вынесения проекта в натуру, членам некоммерческого объединения предоставляются конкретные земельные участки в собственность или на ином вещном праве. Вещными правами наряду с правом собственности на землю являются право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет право владения и пользования участком. Он может передать участок другим лицам в безвозмездное срочное пользование или сдавать в аренду за плату, но не может продать, подарить, обменять или заложить участок, поскольку не является его собственником (ст.267 ГК РФ). Гражданин, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование без права наследуемого владения, может передавать такой участок в аренду или безвозмездное срочное пользование другому лицу только с согласия собственника. В то же время строения и сооружения, возведенные гражданами на таких участках, являются их личной собственностью.
Статья 216 ГК РФ определяет также и такую разновидность вещного права, как сервитут, т.е. право пользования чужим имуществом в определенных пределах (например, право прохода, проезда через соседний земельный участок) или право на ограничение собственника в определенном отношении (например, запрещение прорубать окно из дома в чужой двор). Однако соответствующие нормы ГК РФ (ст. 274-277), регулирующие подобные отношения, действуют со дня введения в действие Земельного кодекса РФ, который еще пока законодательной властью не принят.
Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя обязанности и исполнять их , т.е. быть дееспособным, возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, с восемнадцати лет. Членами некоммерческого товарищества (партнерства) могут быть граждане Российской Федерации именно с этого возраста (статья 18). Дееспособность граждан в возрасте от 14 до 18 лет ограничена законом, но они могут быть членами кооперативов по достижении шестнадцатилетнего возраста в соответствии с законами о кооперации (ст. 28 ГК РФ). По Закону "О потребительской кооперации в Российской Федерации" пайщиками потребительских обществ могут быть граждане, достигшие16-летнего возраста. Причем кооперация предполагает участие в трудовой деятельности своих пайщиков для достижения уставных целей, а в соответствии со ст.173 КЗоТа РСФСР возраст, с которого допускается прием на работу, установлен с шестнадцати лет, и поэтому статья 18 комментируемого закона допускает членство в потребительском кооперативе с 16 лет. Однако само по себе членство в кооперативе шестнадцатилетнего подростка еще не означает приобретение им полной дееспособности. Полностью дееспособным несовершеннолетний становится по вступлению в брак (ст.21 ГК РФ) или с согласия родителей по решению органа опеки и попечительства, или по решению суда (ст. 27 ГК РФ). Тем не менее несовершеннолетний член кооператива вправе принимать участие в его деятельности, иметь права и обязанности, предусмотренные уставом кооператива. До недавнего времени садоводческие товарищества рассматривались как составная часть системы кооперации и при разрешении споров, связанных с их деятельностью, руководствовались Законом "О кооперации в СССР", и поэтому членом садоводческого товарищества мог стать гражданин по достижении 16 лет. С принятием Закона "О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан" этого не допускается.
Малолетние и несовершеннолетние могут стать членами некоммерческого объединения, если участки ими получены по наследству или были им подарены. В таких случаях их права и обязанности выполняются их родителями, усыновителями, опекунами либо попечителями.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать членами некоммерческого объединения только в том случае, если они не имеют земельные участки на праве собственности, а пользуются ими по праву аренды или срочного пользования.
Все лица, для того чтобы стать членами некоммерческого объединения, должны иметь земельные участки в границах некоммерческого объединения.
Высшим органом управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением является общее собрание его членов или собрание его уполномоченных. Статья 20 закона предусматривает, что число и порядок избрания уполномоченных устанавливается уставом такого объединения. Уполномоченные избираются открытым или тайным голосованием в соответствии с уставом, в котором устанавливаются: число членов объединения, от которых избирается один уполномоченный; срок полномочий указанных лиц; порядок их избрания. Члены объединения сами могут определить количественный состав уполномоченных: одного от определенного количества членов, одного от улицы, ряда и т.д. Закон не предъявляет к этому каких-то особых требований. Уполномоченные не могут передавать свои полномочия другим членам объединения. В отличие от уполномоченных члены объединения могут передать свое право участия в общем собрании и принятия решения любому лицу по доверенности. Вместе с тем доверенные лица не могут быть избраны в состав руководящих органов некоммерческого объединения. Установленные законом положения об общем собрании действительны и в отношении собрания уполномоченных.
Закон особо выделяет председателя и членов правления из всех других возможных субъектов ответственности за финансовые злоупотребления и нарушения, причинение убытков в силу значимости их общественного статуса и роли в управлении объединением (ст.24). О такой ответственности может идти речь только тогда, когда вред причинен в результате осуществления ими полномочий в указанной должности. Бывшие председатель и члены правления могут отвечать за свою деятельность на прежних постах, если вредные последствия выявились или наступили позднее. Указанную в законе ответственность следует понимать не в широком смысле как моральную, нравственную, социальную и т.п., а как юридическую, т.е. дисциплинарную, гражданско-правовую, уголовно-правовую. Деятельность председателя правления или его члена при исполнении своих полномочий в пределах разумного делового риска, повлекшая тем не менее убытки для объединения, сама по себе еще не свидетельствует о необходимости привлечения их к ответственности. Статья 24 закона носит информационно-предупредительный, общий характер и для того, чтобы квалифицировать действия или бездействие председателя правления или члена правления как противоправные, необходимо обратиться к конкретным нормативным актам (уставу объединения, указу, постановлению, закону), в которых предусмотрена ответственность за противоправные поступки, повлекшие причинение вреда.
Вред объединению может быть причинен как в результате конкретных действий, например, заключения неправомерных договоров, хищения общественного имущества или финансовых средств, составления фиктивных документов, так и в форме бездействия, когда убытки объединению причинены из-за невыполнения обязанностей, установленных уставом или законом (председатель вовремя не подписал платежное поручение на уплату налогов и с объединения взысканы пени). Член правления, голосовавший против решения, которое повлекло за собой причинение объединению убытков, или не принимавший участие в голосовании, ответственности за наступившие последствия такого решения не несет. Каждый субъект ответственности отвечает за свои поступки. Лица, совместно причинившие вред, отвечают перед объединением солидарно (ст.1080 ГК РФ).
Понятие вредных последствий для объединения должно быть определено не в абстрактной, а в конкретной вещественной форме и стоимостном выражении. Убытки образуют расходы, которые объединение произвело или должно будет произвести для восстановления своих нарушенных прав, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые объединение получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ).
По общим правилам ответственность за образование убытков, финансовые злоупотребления и нарушения наступает лишь при наличии вины в форме умысла или неосторожности. По гражданскому законодательству лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (ст. 401 ГК РФ). По уголовному праву рассматриваемые действия признаются совершенными невиновно, если лицо, их совершившее, не осознавало и по обстоятельствам дела не могло осознавать общественной опасности своих действий (бездействия) либо не предвидело возможности наступления общественно опасных последствий и по обстоятельствам дела не должно было или не могло их предвидеть (ст.28 УК РФ).
Ответственности не наступает, если не установлена причинная связь между действиями председателя правления и его членами и последствиями. Например, правление приняло решение не принимать сторожа на работу на летний сезон и как раз в этот период произошла кража общественного имущества, причинившая объединению ущерб. В данном случае члены правления не несут ответственности за убытки, поскольку они образовались не в результате принятого решения, а в результате преступления.
Закон подразделяет ответственность на дисциплинарную, материальную, административную и уголовную.
Дисциплинарная ответственность может быть предусмотрена уставом объединения за конкретные проступки в виде общественного порицания, выговора, строгого выговора, досрочного освобождения от должности.
Общие основания привлечения к материальной ответственности изложены в Гражданском кодексе РФ. Согласно ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. В рассматриваемом законом случае председатель правления или члены правления могут и не быть непосредственными причинителями вреда и в то же время нести ответственность за последствия своих неправомерных действий, повлекших причинение убытков объединению другими лицами.
В административном порядке к ответственности за причинение убытков объединению привлекаются лица, совершившие мелкое хищение общественного имущества путем кражи, присвоения, растраты, злоупотребления служебным положением или мошенничества (ст. 49 КоАП РСФСР). Хищение признается мелким, если стоимость похищенного не превышает минимального размера оплаты труда, установленного действующим законодательством. При этом кроме стоимости похищенного учитывается также количество похищенных предметов в натуре (вес, объем) и значимость их для хозяйства.
Уголовным кодексом РФ предусмотрена ответственность за совершение преступлений против собственности (кража, мошенничество, присвоение или растрата вверенного имущества или денежных средств, причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения) и интересов службы в коммерческих и иных организациях. Например, преследуется законом использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства (ст. 201УК РФ). Председатель правления и члены правления выполняют организационно-распорядительные или административно-хозяйственные обязанности в некоммерческой организации и в случае причинения вреда объединению могут быть привлечены к уголовной ответственности по указанной статье лишь с согласия объединения. Вред является существенным, если он состоит в убытках, имеющих крупный размер, - существенно снижает базу налогообложения, создает угрозу неплатежеспособности организации, либо его устранение связано с крупными материальными затратами.
Таким образом, дисциплинарная, материальная, административная и уголовная ответственность руководителя объединения за финансовые злоупотребления или нарушения возможна только при наличии пяти факторов: убыток причинен объединению в результате действия (бездействия) председателя и(или) члена правления в период выполнения им(ими) своих обязанностей; ответственность за такие действия (бездействие) предусмотрена нормативным актом (уставом или законом); убыток определен в конкретной вещественной форме и стоимостном выражении; убыток причинен виновными действиями; между действием(бездействием) и наступившими последствиями имеется причинная связь.
Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью объединения, в том числе за деятельностью его председателя и членов правления осуществляет ревизионная комиссия и члены объединения.
Основное содержание статьи 29 закона заключается в запрете совершать сделки с землей с нарушением требований различных законодательных актов, с изменением целевого назначения земельных участков и без согласия всех участников общей собственности на землю (если таковая имеется). Глава 17 ГК РФ, определяющая права собственности и другие вещные права на землю, пока не действует, поскольку новый закон о земле еще не принят, поэтому при совершении сделок с землей следует руководствоваться общими положениями о сделках Гражданского кодекса РФ и действующими нормативными актами. С 1 января 1992 г. гражданам, владеющим земельными участками на правах собственности, разрешено продавать их другим гражданам и оформлять сделки в местной администрации в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Иные сделки купли-продажи земельных участков, не предусмотренные законодательством были запрещены (указ Президента РФ от 27.12.91г. № 323). Закон РФ от 23.12.92 г. № 4196-1 предоставил право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" с изменениями от 24 декабря 1993 г. уточнено, что земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства. Граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Те граждане, которые получили участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взяли их в аренду (кроме аренды у физических лиц), получили право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.
Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 утвержден порядок купли-продажи земельных участков. Сделки допускаются при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования). Цена участка и условия оплаты определяются по договоренности между покупателем и продавцом. К купчей прилагается план участка, без которого договор купли-продажи не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Технические требования к планам устанавливаются Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации купчей районным (городским) комитетом по земельным ресурсам.
Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей. Сделки, совершенные гражданами и юридическими лицами в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, могут быть признаны по решению суда недействительными (ст.ст.168-179 ГК РФ). Незаконные сделки с землей приводят к возможному выведению земли из сельскохозяйственного оборота, незаконной концентрации земли в одних руках, превращению ее в объект неправомерной спекуляции в экономическом смысле этого слова, а также к возможному нарушению законных прав и интересов собственников и иных владельцев земельных участков, поэтому за регистрацию незаконных сделок с землей предусмотрена уголовная ответственность (ст.170УК РФ).
Права садоводов, огородников и дачников по распоряжению земельными участками перечислены в статье 30 закона. Наиболее полным объемом прав в отличии от владельцев участков на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, праве аренды или срочного пользования обладают собственники земли.
Собственники земельных участков вправе продать их, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от участка. Сделки с землей, указанные в законе, в основном регулируются Гражданским кодексом РФ, за исключением некоторых из них. В частности, это касается ипотеки (залога недвижимости). Залог земельного участка обеспечивает исполнение обязательств его владельца по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, причинении вреда, другом договоре (ст.2 Закона РФ от 16.07.98г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В случае перехода права собственности на заложенную землю от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного ее отчуждения либо в порядке правопреемства право залога сохраняет силу (ст. 353 ГК РФ). Земли общего пользования, находящиеся в коллективной собственности членов объединения, не могут быть заложены без согласия каждого участника общей собственности. В соответствии с законом такие земли разделу не подлежат, и поэтому участник коллективной собственности не может выделить в натуре принадлежащую ему долю, а значит, и заложить ее. Договор залога должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в земельном комитете, иначе сделка считается недействительной. О прекращении залога делается отметка в соответствующем реестре.
Отношения сторон по договорам мены и дарения регулируются статьями 572-582, 567-571 ГК РФ. При обмене применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, принимаемого в обмен. В тех случаях, когда обмениваемый земельный участок или иной товар неравнозначны по цене, собственник вещи, цена которой ниже, должен оплатить имеющуюся разницу. По договору дарения земельный участок передается другому лицу в собственность безвозмездно. Обещание дарения земельного участка в будущем признается договором дарения, если оно оформлено в письменной форме со всеми присущими договору дарения атрибутами, содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу участка конкретному лицу и зарегистрирован в земельном комитете.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность земельный участок, а плательщик ренты обязуется в обмен на него периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ). Договор получения ренты в обмен на земельный участок подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Собственник может отказаться от своих прав владельца, пользователя и распорядителя земельного участка. В таком случае необходимо поставить в известность правление объединения или земельный комитет (ст. 236 ГК РФ). Если собственник участка не предпринял никаких мер к тому, чтобы каким-либо способом объявить о своем отказе от участка, но на протяжении длительного времени не осуществлял никаких работ на участке, не пользовался им, не участвовал в деятельности объединения и участок является фактически бесхозяйным, то правление извещает об этом земельный комитет для постановки бесхозяйного участка на учет и последующего отчуждения его в государственную собственность в судебном порядке (ст. 225 ГК РФ).
При совершении сделок, связанных с отчуждением земельных участков (мены, дарения, залога, ренты, купли-продажи), находящихся в совместной собственности супругов, нужно, чтобы другой супруг дал согласие на такую сделку, поскольку обычно участок зарегистрирован на имя только одного супруга, а по сделке отчуждается и доля другого.
Права владельца земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения отличаются от прав собственника тем, что такому владельцу не разрешается совершать сделки по отчуждению земельного участка (кроме обмена земельного участка на другой). Земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, наследуется по закону, но не по завещанию. После смерти владельца право владения участком возникает у наследников первой очереди - детей (в том числе усыновленных), супруга и родителей (усыновителей) умершего, ребенка умершего, родившегося после его смерти, или наследников второй очереди - братьев и сестер умершего, его деда и бабки как со стороны отца, так и со стороны матери (ст.532 ГК РСФСР).
Садовод, огородник или дачник, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, может с согласия местной администрации (органа самоуправления) передать его в аренду, безвозмездное срочное пользование, обменять, приватизировать или отказаться от участка. Эти положения закреплены также и в статье 270 ГК РФ.
Передача земельного участка в аренду (606-625 ГК РФ), т.е. предоставление другому лицу во временное пользование за плату, отличается от указанного в законе права передачи в срочное пользование тем, что такое пользование является безвозмездным (глава 36 ГК РФ). Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.
В комментируемой статье закона изложены особенности раздела участков. Образующиеся при разделе участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного правовыми актами субъектов Российской Федерации. Например в Ленинградской области не менее пяти соток, в Московской области не менее двух соток.
В главе VII закона изложен порядок организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Объединение и его члены могут приступить к обустройству территории и строительным работам после установления границ земель общего и индивидуального пользования, получения документов о праве на землю и проекта организации и застройки. До начала освоения садового участка co6ственнику или арендатору peкoмeндуeтcя пoлучить в opгaнax apxитектуры фрагмент генерального плана в масштабе 1: 500 с нанесением cвоeго участка cо вceми его элементами и постройками, красной линии и линии регулирования застройки (п. 4.7 СП 11-106-97 "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан"). На садовом участке допуcкaeтcя возводить садовый дом сезонного, временного или круглогодичного пользования, хозяйственные пристройки и сооружения, в том числе поcтpойки для cодepжaния мeлкого cкотa и птицы, тeплицы, другиe cооpужения c утeплeнным грунтом, нaвec ипи гapaж для aвтoмо6ипя. Cтpоитeльcтво укaзaнных о6ъeктов должно ocущecтвлятьcя пo cоотвeтcтвующим пpоeктaм (СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения").
Объединения, уставы которых не предусматривают закрепление участков за гражданами на праве собственности, вправе приступить к использованию земли без проекта застройки территории, однако и в этом случае необходимо иметь разрешение на строительство конкретных объектов, поскольку возведение строений и сооружений всех типов как индивидуального, так и общего пользования, осуществляется только в соответствии с утвержденным проектом организации и застройки территории. Согласно ст.62 Градостроительного кодекса "Рaзpeшeниe нa cтpoитeпьcтво" это докyмeнт, удоcтoвepяющий право coбcтвeнникa, влaдeльца, аpeндaтopa или пoльзовaтeля объeктa нeдвижимости оcущecтвить зacтpойку зeмeльного учacтка. Подготoвку докумeнтов для выдачи разрешения на строительство берут на себя соотвeтcтвующие opгaны apхитeктуpы и гpaдoстроительства.
Оpгaн мecтнoгo caмoупpaвлeния можeт oткaзать в выдаче разрешения на строительство в случаях неcоотвeтcтвия пpоeктной докумeнтации paзрешенному иcпользовaнию зeмельного участка или cтpoительным нормам и правилам. Peшeниe opгaнa мecтного caмoупpaвлeния o выдаче или о6 откaзe в выдаче paзpeшeния нa cтpоительство можeт быть обжaловaно в cуд. Paзpeшения на строительство нe тpeбуeтcя в том случае, eсли paботы пo cтpоитeльcтву и peкoнcтрукции объeктoв нeдвижимоcти нe зaтpaгивaют конcтруктивныe и другие характеристики нaдeжности и 6eзопacноcти здaния, cтpоeния, cооpужения, a также при возведении временных сооружений на данной территории. При пepexoдe пpaв coбcтвeннocти нa объeкт нeдвижимоcти дeйcтвие paзpeшения нa cтpоительcтвo cоxpaняeтcя. Дaнноe paзpeшение подлежит пoвтopнoи peгиcтpaции.
В тех случаях, когда гpaждaне возводят нa зeмeпьных учacткaх cтpоeния и cооpужения, пpeвосходящие по paзмeру ycтaнoвпeнныe пpoeктoм opгaнизaции и зacтpoйки тeppитopии сaдoводчecкoгo, oгopодничecкoгo и дaчнoгo нeкoммepчеcкoгo объединения, для данных строений и сооружений необходимо yтвepдить в органах архитектуры пpоeкт строитeльcтвa.
В связи с принятием Закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" уставы садоводческих, огороднических и дачных товариществ и садоводческих, огороднических и дачных кооперативов, созданные ранее, подлежат приведению в соответствие с нормами этого закона в течение пяти лет со дня его официального опубликования, т.е. с апреля 1998 г. При этом товарищества и кооперативы освобождаются от уплаты регистрационного сбора при государственной регистрации изменений их правового статуса в связи с их реорганизацией и приведением уставов в соответствие с нормами указанного закона. В данном случае речь не идет о преобразовании их в иное юридическое лицо, и в заявлении в государственный регистрирующий орган должна лишь содержаться просьба о регистрации изменений и дополнений в ранее существовавшие у организаций уставы, изложенных в новой редакции в соответствии с новым законом.
При существующих сложившихся земельных отношениях данный закон необходим, и каждый землепользователь найдет в нем немало полезного для ответа на возникающие вопросы и потому уставы садоводческих, огороднических и дачных товариществ и садоводческих, огороднических и дачных кооперативов, созданных до вступления в силу настоящего закона, подлежат приведению в соответствие с нормами этого закона как можно быстрее, а не только в течение пяти лет со дня его официального опубликования.
к оглавлению